Yerinde dönüşümde gözlemlediğimiz püf noktalarını somut örneklerle anlatmaya çalışacağım.
6 şubat 2023 tarihinde sabaha karşı 04.17’de hayatta kalanlar panik içindeydik.
Çocuklarımızı kucağımıza almış, apartmanın merdivenlerinden o anda aşağı inmeye çalışırken ailemizin dışında meslektaşlarımızın düşündüğü başka şeyler de vardı. Vicdan ve sorumluluk sahibi inşaat mühendisi ve müteahhit meslektaşlarım için o merdivenler hiç bitmedi diye tahmin edebiliyorum. Hepimizin aklında projelendirdiğimiz, yaptığımız, denetlediğimiz binalar vardı tabii ki.
Yaptığı işten emin olsa bile insan depremin büyüklüğü ve şoku bilimin tüm kurallarını unutturuyor insana. O an bilim çerçevesinde düşünemiyorsunuz. Yapabildiğiniz tek şey, ancak kaygı ve endişe ile binaları gezmek oluyor.
Ben de aynı şekilde, o sabah henüz ikinci büyük deprem olmamışken uyguladığım ve projesini çizdiğim yaklaşık 600 konutun, yani 2500 civarı insan canının yer aldığı binaları gezmiştim. Çok şükür ki projelerimde can kaybı ve yaralanma olmamıştı. Özellikle şehrin batı yakasındaki projelerde hasar çok fazlaydı. Genel olarak çarşı merkezinin ve eski yapıların durumu çok kötüydü.
İnşaat mühendisiyseniz veya müteahhitseniz büyük bir depremden sonra sizi çok zor zamanlar bekliyor. Kendinizi ifade edemediğiniz, suçlu ilan edildiğiniz, öz güveninizi yitirdiğiniz bir ortam… Hasar tespitleri, kontrollü yıkımlar, geçici barınaklar, güçlendirme gibi teknik konularda size ihtiyaç varken maalesef o an toplumsal deformasyonun tam ortasında suçlu ya da suçsuz sert eleştirilere maruz kalıyorsunuz. Sosyal travmalarınız, sizi mesleğinizden soğutuyor o an.
Herhalde depremden önce müteahhit, mimar, mühendislere deprem yönetmeliğinde yer alan tasarım ivmesinin 3 katı fazla ivmeyle binaların karşılaşacağı söylenseydi ve depremden sonra yeni binalarının deprem anında göçmeyeceği de eklenseydi bilimsel olarak çok gerçek karşılanmazdı.
Size garip ve ilginç bir bilgi aktarayım: Çok korkmayın ama 6 şubat deprem ivme değerleri binaların statik projelerine işlendiğinde binaların çoğu statik programlarda göçme durumu veriyor. Yanlış duymadınız, hastane ve okul gibi önem katsayısı yüksek projelendirilmiş binaların dışındaki binaların geneli proje analizinde yıkım sonucu veriyor.
Neyse, gelelim konumuza.
Bu yıkım psikolojinin tam merkezinde bulunduğum bir zaman diliminde (depremden yaklaşık 2 ay sonra) telefonum bilinmeyen bir numara tarafından arandı ve ilginç bir diyalogla karşılaştım. Arayan kişi, yıllar önce sıva taşeronumuzun yanında yevmiyeci olarak çalışan bir ustaymış. Van’da yaşıyormuş ve kardeşleriyle birlikte çalışıyormuş. Deprem tecrübesi olduğundan gündemi takip ediyormuş. Önce hâl hatır ettikten sonra direkt olarak bana aleni olarak şunu söyledi: “Sizi zor zamanlar bekliyor. İnsanlar, ne yaparsanız yapın size inanmayacak ve karalanacaksınız. Gelin, yeni bir sayfa açın. Zararın neresinden dönseniz sizin için kâr... İstanbul’a, Ankara’ya, İzmir’e gidin; inşaatlar yapın ya da dinlenmeye geçin. Bize de ya şirketlerinizi devredin ya da adi ortaklık şeklinde anlaşıp sizinle çalışalım. İş bitirmeniz ve finans karneniz bize acil lazım, istediğiniz ücrette bir şekilde anlaşırız.” dedi.
Ben de “Neden şirketimize taliplisiniz, siz de sıfırdan şirket açın ve iş bitirme o şekil alın.” dediğimde bana “Zaman yok! Yerinde dönüşüm, kentsel dönüşüm (o zaman yerinde dönüşüm konuşuluyordu sanırım, devlet destek verecek diye) işlerinde güzel pasta var; onu yememiz lazım. Treni kaçırmamak gerek.” dedi. İlk başta olayın sıcaklığından çok bir şey anlamamıştım. Ama şimdi çok daha iyi anlayabiliyoruz. Garip garip firma isimleri, tabelalar, yeni müteahhitler, farklı şehirlerden niteliksiz göçler falan filan…
Yerinde dönüşüm her yönüyle meşakkatli bir iş. Uzlaşmalar, kamulaştırma, hak ediş, uygulama… Bunu her müteahhit beceremeyeceği gibi sermaye, bilgi ve tecrübe isteyen bir husus kesinlikle.
Depremden sonra şirket devirleri, adi ortaklıklar çok fazla sayıda yapıldı. İşe talipli olan firmanın ortakları/hissedarlarının 5 Şubat 2023 ile şimdiki arasında fark var mı, ona kesinlikle bakılmalı mesela. Buna mali müşavir bir tanıdığınız sayesinde de kolayca erişebilirsiniz.
Yukarıdaki örnek gibi çok şirket el değiştirdi, ortaklıklar kuruldu. Dikkatli olmak lazım. Tecrübesiz, art niyetli oluşumlar olabilir.
Bir diğer püf nokta ise asıl maliyetinin üzerinde mantıklı kâr ile fiyat alındı mı? Bugün normal standartta bir yerin metrekare birim fiyatı Malatya sınırlarında KDV dahil minimum 15.500-17000 TL aralığındayken sizin için neden kârsız iş yapsın müteahhit firma? Ya da neden zararına iş yapsın? Bunu muhakeme etmek lazım. Bugün kuru paranın bile senelik maliyetinin yüksek faiz oranlarından dolayı %50 olduğunu unutmayalım. Size verilen teklif 19.000-20.000 TL birim maliyetin aşağısında ise maalesef maliyetler çok gerçekçi değil. Ucuza verilecek iş, ileride çok yorucu hâl alabilir. Eğer firma düşük tekliften hâlâ para kazanacağını iddia ediyorsa ödediğiniz peşinata karşılık banka teminat mektubu isteyebilirsiniz.
Diyelim ki firma hakkında şüpheler devam ediyor. Şirketin hissedarları adına daha önce iş deneyim belgesi var mı? İnşaat ruhsatı alınmış mı? Ya da belediye teslimleri yapılmış mı? Bu bilgilere merkez ilçe belediyesi imar işleri arşivinden rahatça ulaşabilirsiniz. Tecrübeli, imar mevzuatına hâkim avukatlardan, mühendislik ofislerinden kesinlikle müşavirlik hizmeti alarak riski minimize edebilirsiniz.
Yerinde dönüşüm; finansı, modellemesi ve evraksal hareketleri ile başlı başına bilgi ve tecrübe gerektiren bir organizasyondur.
Ben, şahsen referanssız, sermayesiz ve tecrübesiz firmaların yerinde dönüşüm işlerinde çok kişiyi mağdur edebileceğini düşünüyorum.
Özet olarak, firmaları belediyelerden, bankalardan, ticaret odalarından iyice araştırıp işinde iyi avukatlardan ve mühendislerden teknik destek alırsak ileride karşılaşacağımız problemleri yok etmiş oluruz.